10 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад.

Как снять помещение в аренду, которое лучше всего подойдет для развития ваш

Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости

Множество людей хотят начать собственное дело, чтобы реализоваться собственные планы и заниматься своим любимым делом, получая за свою свою работу хорошую прибыль. Работать на основной работе, которая приносит доход и одновременно развивать свое дело не реально, так как начинает страдать качество исполнения основной работы и вам на это указывает руководство или ваше дело не развивается, а имеет вид подработки. В следствии чего у начинающего предпринимателя возникает необходимость уйти с работы и заняться собственным делом. Сразу же возникает вопрос, где начать бизнес и появляется необходимость в аренде помещения.

Для многих начинающих предпринимателей существенным заградительным барьером в начале своей деятельности является аренда офисного или торгового помещения. Многие решают сэкономить свой капитал и начинают работать дома. Давайте разберем, что из данного начинания может получиться. Если бизнес дистанционный и не требует контакта с клиентами, то для экономии денежных средств можно собственную квартиру превратить в офис вашей компании. Насколько данный вариант удачный с точки зрения развития бизнеса?

Финансовая составляющая на лицо, так как аренда помещения в Москве, дорогостоящее занятие, но в данной ситуации есть значительные минусы.
Если Ваш бизнес расположен в интернет пространстве и для работы нужен только выход в инертен, то скорее всего это наиболее удачный вариант, за исключением следующих факторов. Вопрос мотивации упоминать не нужно, так как предприниматели имеют внутреннюю мотивацию для самостоятельной работы и какие либо особые условия для работы им не нужны, но при работе в домашнем помещении, люди с которыми вы проживаете не будут разделять ваших взглядов на долгосрочной перспективе. В их глазах «вы сидите дома, а им еще нужно на работу ходить». И со временем многие «важные» домашние дела лягут на ваши плечи и на занятие собственным бизнесом у вас будет оставаться намного меньше времени. Если проживающее с вами люди имеют график работы, отличный от вашего или находятся дома, то они будут постоянно отвлекать вас своими проблемами от работы, а учитывая что на начальной стадии любого бизнеса временные затраты значительно выше, а в домашней обстановке вы не сможете работать даже полноценный восьмичасовой рабочий день. Единственным исключением может быть если у вас есть отдельная квартира в который вы проживаете один.

Какой лучше офис арендовать в Москве если у вас начинающий бизнес, который не связан с продажей товаров встречей с клиентами?.
Естественное желание найти наиболее дешевый офис в Москве. Возможно арендовать помещение в здание советской эпохи, которое не видело ремонта с момента его постройки. О состоянии санузлов и наличии кондиционирования говорить не стоит. Работать в данном помещении, возможно сможет руководитель бизнеса, а его сотрудники вряд ли захотят, учитывая их небольшую зарплату или процент от будущей прибыли. И начавшийся бизнес может развалиться не начавшись.

Есть другой вариант арендовать помещение, которое имеет стандартный офисный ремонт, но находится на территории промышленной зоны или офисно-складского комплекса, а дорога к офису лежит по «живописным» безлюдным участкам промзоны. При аренде офисного помещения в данном месте женская составляющая коллектива сразу же покинет вашу компанию, а возможно и мужская. В данной ситуации необходимо подойти к аренде помещения обстоятельно, а не стремиться к дешевизне арендуемого помещения.
Выбрать офис можно cамостоятельно или обриться в агентство недвижимость. При самостоятельном поиске офиса вы потратите на это намного больше времени. Если обратитесь за услугой по подбору офисной или торговой недвижимости в агентство недвижимости, то за подбор небольшой площади вам необходимо будет оплатить работу агентства в результате вы сэкономите время на поиске офиса и получите необходимый вам вариант помещения.

Если у Вас бизнес связанный с продажей товаров или услуг, то необходимо с наибольшей тщательностью подбирать арендуемое помещение.
Если арендовать помещение по наиболее низкой цене с надеждой на развитие, но которое находится на существенном отдалении от потенциальных клиентов (например далеко от метро или расположенное на второй или третей линия домов), то по итогу, сэкономив на аренде помещения на первом этапе вы сможете загубить собственный бизнес, так как ваше расположение будет неудобно клиентам. Исключение может составлять бизнес, который нацелен на покупателей товаров или услуг, расположенных в непосредственной близости от точки продажи (например магазин шаговой доступности или туристическая фирма).

При выборе помещения в аренду в Москве, надо также учитывать не только клиентскую проходимость и близость от метро, но и специфику района Москвы.
Если Ваш бизнес связан с косметическими услугами премиум класса, но нет возможности клиентам припарковать свой автомобиль, то скорее всего бизнес потерпит наудачу. Также при выборе помещения для аренды убедитесь, что Ваш товар или услуги соответствует финансовому достатку населения. Так для обеспеченных людей определяющим условием для покупки товара является качество продукции, а не его дешевая стоимость и соответственно наоборот.

При выборе помещения необходимо провести анализ ваших конкурентов.
Если вы хотите открыть такой же вид бизнеса как у десятка ваших конкурентов, расположенных рядом с вами, то на всех явно может хватит клиентов и большинству предпринимателей, которые не имеют постоянных клиентов, придется закрывать cвой бизнес или перевозить его в другое место. Также необходимо узнать, какой вид бизнеса был у прежнего арендатора. Если профиль его деятельности схожий с вашей, то не стоит тешиться себя надеждой, что у вас получится успешный бизнес в данном помещении. Так как арендуя помещение о всех минусах вы узнаете только начав работать в нем.

Также при выборе помещения вы должны обратить внимание на собственника помещения и на его адекватность, так как в некоторых случаях это может иметь ключевое значение.
Когда Вы ищете помещение через агентство недвижимости, вам в первую очередь вам предложат помещения тех собственников с которыми у агентства выстроены хорошие деловые контакты. Учитывая российский менталитет ведения бизнеса, личные договоренности превалирую над договорными отношениями. Бизнес лучше строить с адекватным собственником помещения, которые готов к конструктивному диалогу, а не с «человеком на свой волне». Деловое сотрудничество с такими людьми невозможно и арендую помещения у таких собственников вы подвергаете опасности собственный бизнес.

При аренда офиса в Москве Вам предложат множество вариантов среди которых нужно будет быстро сориентироваться, так как выгодные предложения по аренде быстро уходят с рынка, так что поиск нужного Вам помещения лучше доверить профессионалам, но не забывать о том что вся ответственность за принятое решение лежит на Вас.

Как снять производственное помещение в аренду

Виды производств

Шаг 1. Линейные характеристики и площадь производственного помещения.

Шаг 2. Энергоресурсы и оборудование

Во вторую очередь следует обратить внимание на вопрос обеспечения производства необходимыми энергоресурсами.

В первую очередь это, конечно, лимиты энергоснабжения для конкретного помещения. Возможность увеличения лимитов, как правило, предполагает, что арендатор может увеличить лимит, оплатив расходы на выделение большей мощности. Эти расходы в зависимости от района составляют от 25 до 50 тысяч рублей за 1 Киловольтампер (КВА) мощности. Таким образом, докупить 100 КВА для Ваших нужд обойдется от 2,5 до 5 млн. рублей. Это, конечно скажется на экономике проекта. С другой стороны, если помещение идеально подходит Вам, и собственник готов подписать долгосрочный контракт, то в перспективе 5 лет эти расходы окупятся без проблем.

Все производства должны быть обеспечены офисно-бытовыми помещениями, где сотрудники смогут переодеться, помыться или даже пообедать. Наличие столовой на территории предприятия, также будет большим удобством.
Зачастую для производства требуется водоснабжение, газоснабжение или даже технологический пар. Впрочем, при небольших объемах потребления эти вопросы можно решить локальными средствами (скважина на воду, газгольдер и парогенератор).

Также производство нередко требует наличия подъемных механизмов (кран-балок, тельферов, мостовых кранов). Они используются как для первичной разгрузки сырья, так и для внутреннего перемещения материалов между станками, а также и для отгрузки готовой продукции. Минимальная грузоподъемность кран-балки (тельфера) подбирается исходя из потребностей производственного процесса. На нашем сайте есть раздел с предложениями по аренде производственных помещений с кран-балками.

Шаг 3. Локация и транспорт

Также важной составляющей является локация объекта, с точки зрения доступности грузового и пассажирского транспорта, а также близости основных транспортных узлов (морской порт, аэропорт и пр.). Иногда производству требуется и железнодорожное сообщение.

При размещении следует учитывать логистическое плечо до основных центров распределения продукции, например, если она идет на экспорт, логичнее разместиться ближе к порту.

Близость к распределительным центрам транспортных компаний тоже немаловажна.

Шаг 4. Экономика

Ставка арендной платы, безусловно, одна из главных позиций, определяющих расходный бюджет производственного предприятия.

Однако при подсчете экономики конкретной площадки следует также учитывать следующие моменты:
• Тариф потребления электроэнергии. На разных площадках она варьируется от 3 до 6 (а то и более) руб/квтч. Поэтому для энергоемких производств особенно важна эта составляющая. Например, при средней потребляемой мощности 500 кВА и работе в две смены (16 часов) ежедневно, Ваше производство будет потреблять порядка 240 000 квтч в месяц. Таким образом, разница в 1 рубль за квтч позволит сэкономить 240 000 рублей в месяц.
• Тарифы на отопление помещения (если оно оплачивается дополнительно). Цена отопления зависит от используемой системы и топлива. Отопление от газового котла в среднем в 2-3 раза дешевле, отопления от дизельного котла. Однако не всегда арендодатель считает отопление по себестоимости. Поэтому также нужно уточнять тариф в договоре аренды.
• Экономика логистической составляющей. Удаленные от Санкт-Петербурга объекты сдаются в аренду дешевле, но удорожание логистики, как правило, съедает все сэкономленные на аренде средства. Кроме того в области бывает непросто найти квалифицированных специалистов, что также отражается в повышении фонда оплаты труда. Также, возможно, придется решать вопрос с доставкой сотрудников до места работы. Это также дополнительные затраты, которые следует избегать, или хотя бы учитывать.

Шаг 5. Кадры

Как мы и говорили в предыдущем пункте, удаленные от городов объекты зачастую привлекают своей ценой, однако не так просто найти хорошего специалиста там, где мало кто живет. А ездить на работу из города часами заставит сотрудника только более высокая оплата труда.

Заранее позоботьтесь о ключевых сотрудниках предприятия.

Шаг 6. Возможности развития и перспективы

Начиная производство, всегда следует стремиться к развитию. Поэтому при возможности выбора выбирайте объекты, в пределах которых Вы сможете увеличить площади и производственные мощности в перспективе 5-10 лет. А чтобы рассчитывать на долгий срок, Вам нужно больше узнать о репутации арендодателя, насколько он стремится сохранить каждого арендатора, готов ли он помогать в решение некоторых вопросов, или же только закручивает ставки аренды ежегодно.

Аренда производственных помещений с SPB4RENT — это просто!

Таким образом, при подборе производственных помещений важно учитывать очень многое. Агентство SPB4RENT специализируется на аренде производственных помещений в СПб с 2009 года. За это время мы наладили отношения со многими собственниками производственно-складских объектов в Санкт-Петербурге.

Мы предлагаем производственные помещения от надежных собственников без комиссии, что также позволяет сократить бюджет при открытии производства!

Благодарим Вас за внимание к нашей статье и желаем Вам и Вашему бизнесу только развития и процветания!
Будем рады помочь Вам в выборе цеха в аренду или на продажу! Звоните: +7 812 946-6808

Как снять помещение в аренду

Как же грамотно и без лишних рисков арендовать коммерческую недвижимость? Что для этого нужно? Специалисты уточняют: большое значение следует уделить и месту расположения коммерческой недвижимости, и ее инфраструктуре, и технической оснащенности, и площади и т.п. От всех перечисленных факторов будет зависеть прибыльность бизнеса, а также и окупаемость расходов, идущих на аренду помещения.

Сегмент бизнеса и особенности аренды

Для того чтобы арендовать коммерческую недвижимость правильно, в первую очередь нужно определиться с потребностями бизнеса. Основные факторы просты: местоположение, размер помещения, транспортная развязка, коммуникации и бюджет.

Для каждого бизнеса и сегмента рынка свои требования. Самое важное — это возможность ведения бизнеса в этом помещении. Если это торговля, то должен быть трафик покупателей. Если нужно помещение под офис, то нужна хорошая транспортная развязка, чтобы легко находили сотрудники и клиенты. Если склад, то близость к федеральным трассам и соответствующее состояние помещения.

Для фирмы, занимающейся торговлей, наиболее удачным будет выбор недвижимости, расположенной на многолюдных улицах. Важно также учитывать следующие критерии: наличие удобных подъездных путей, находится ли выбираемая недвижимость рядом с проезжей частью или парковкой. Относительно инфраструктуры здания эксперты советуют выбирать «голое» помещение, так как это создаст возможность разработать индивидуальную планировку интерьера и стиль, которые будут соответствовать концепции вашей фирмы.

Для открытия офиса компании, предоставляющей те или иные услуги населению, самым лучшим вариантом может стать аренда полностью готового для работы офисного помещения в крупном бизнес-комплексе или центре, с выполненной уже отделкой потолков и стен.

Производственный склад лучше всего арендовать на окраинах города. В таких случаях ,брокеры обычно предлагают помещения, которые уже были в эксплуатации. Поэтому в них уже имеются все необходимые условия: канализация, отопление, система безопасности. Немаловажным фактором при этом для арендаторов является право на использование не только арендованного помещения, но и участка земли, на котором располагается это помещение, на весь арендный термин (п.2 ст.652 ГК РФ). Этот пункт имеет силу даже тогда, когда этот земельный участок не является собственностью арендодателя, но только при таком важном условии, что это действие не противоречит уже существующему договору или закону.

Итак, решение принято. Дальше — дело за документами. Запросите проект договора и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт), советуют эксперты.

Вот какие документы должен предоставить вам арендодатель — физическое лицо: паспорт, нотариальное согласие супруги на аренду (если объект приобретался в период брака).

Документы, которые нужно потребовать с юридического лица: устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановки на кадастровый учет. Необходимы выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора, в том числе нотариальное согласие супруги (а) учредителей на аренду (если объект приобретался в период брака), правоустанавливающие документы на объект.

Важнейшим звеном этого этапа сделки является техническая документация на объект (соответствует ли действительности его планировка).

А что же должен подготовить сам арендатор? Документы юридического лица, арендующего нежилое помещение: свидетельство о гос. регистрации юридического лица; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. А также устав, изменения в уставе (при наличии), учредительный договор (если есть), документ, подтверждающий полномочия директора (выписка из протокола (решение) о назначении директора), трудовой договор (контракт) с директором.

Условия аренды: как правильно составить договор

Внимательно изучите договор и все документы, желательно со своим юристом. Обязательно запросите по этому объекту выписку из ЕГРП (на предмет ареста объекта, залога объекта и т.д.). Важно понимать — является ли лицо, указанное в договоре, собственником помещения, нет ли совладельцев. Если они есть, то должны быть указаны в договоре или от них должна быть доверенность на сдачу в аренду.

Также обратите внимание на грамотное описание предмета договора (т.е. адрес, технические характеристики, на основании каких документов он принадлежит собственнику).

Еще один момент — в договоре должна быть внятно прописана арендная плата: постоянная часть (аренда за помещение) и переменная (коммунальные платежи). Бывает так, что арендодатель коммунальные услуги оплачивает, а бывает, что и арендатор.

Серьезный риск — частое и необоснованное повышение арендной платы. Для того чтобы этого избежать, нужно в договоре прописать возможный процент повышения и порядок изменения арендной платы.

В договоре должны быть четко прописаны отделимые и неотделимые улучшения. Первые – это улучшения, которые по истечении срока аренды арендатор может забрать с собой. Например, капитальные перегородки, возведенные арендатором, с собой не заберешь, а вот временные – пожалуйста. Или, допустим, покраска стен останется, а установленный кондиционер можно легко снять. Поэтому нужно четко прописать — остаются ли улучшения владельцу, и на каких условиях.

При затрате собственных средств на ремонт, постарайтесь заложить штрафные санкции в случае досрочного расторжения. Так же пропишите в договоре, за какой срок вас должны уведомить об этом.

Субаренда и просрочка

В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды? За какой период времени сторона договора должна уведомить другую сторону о расторжении? Чаще всего договор расторгается досрочно из-за несвоевременного внесения арендной платы. Но и здесь просрочка должна быть длительной. Один месяц – не срок, для того, чтобы арендатора «выселили», нужно не платить систематически.

Нецелевое использование объекта также может стать причиной расторжения договора. Например, в договоре написано, что объект сдавался под офис, а на самом деле сделали гостиницу или торговые ряды.

Еще одна причина разрыва договора – когда арендатор без ведома собственника сдает собственность в субаренду. Это тоже нарушение договора. Собственность может быть сдана в субаренду обязательно с разрешения арендодателя. Это должно быть либо прописано в договоре, либо дано дополнительное письменное согласие на субаренду.

Проблемы, которые могут возникнуть при аренде коммерческой недвижимости, разнообразны:

— объект может находиться в залоге (или быть арестован) до подписания договора аренды. Поэтому закажите выписку ЕГРП на данное помещение. При этом залог не страшен, если есть разрешение на сдачу в аренду от залогодержателя.

— фактическая планировка объекта может не совпадать с техническими документами на объект (фактический план объекта должен совпадать с его кадастровым планом). Возможны штрафы от контролирующих организаций.

— объект должен использоваться в соответствии с назначением, прописанным в договоре. Возможны штрафы от контролирующих организаций.

— если помещение с отдельным входом, проверьте, согласовано ли это должным образом. Для этого запросите кадастровый паспорт.

Журнал «Казанская недвижимость» попросил прокомментировать главные моменты в аренде коммерческой недвижимости Александра Шамова, директора агентства « DD 116» . Эксперт, прежде всего, дифферинцировал казанский рынок коммерческой недвижимости в зависимости от того, кто занимается сдачей помещений в аренду. Он также обратил внимание журнала на такой сегмент, как сдача малому бизнесу помещений, переведенных в нежилую недвижимость из бывших квартир.

— Многие агентства Казани пытаются зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости. Получается с переменным успехом… Ведь новички при этом порой имеют весьма поверхностное представление о процессе: как и какие понадобится собрать документы, как найти в последующем арендаторов и т. д.

Кроме того, в этом сегменте стало много арендодателей – физических лиц: это, как правило, семейная пара, муж и жена, которые решили сделать сдачу коммерческих помещений семейным бизнесом. Речь идет о покупке квартир на первых этажах с последующим переводом их в нежилое помещение. Они покупают от двух до четырех-пяти таких квартир, имеют неплохие представления о рынке и под перевод выбирают самое лучшее.

Можно даже сказать, что в этот сегмент (перевод из жилого в нежилое помещение) сегодня вход для агентств недвижимости закрыт. Появилась отдельная, обособленная группа таких вот частных предпринимателей.

Прибыльно ли это дело сегодня? Судите сами. Если еще в конце лета аренда таких помещений площадью от 30 до 50 кв. метров стоила 1200 рублей за кв. метр, то уже сейчас цена снизилась до 700 рублей! Причина: общее падение торговли. Высвобождается очень много помещений. Проезжая по городу, я замечаю: вот висит объявление «Сдается» там, где еще вчера были автосуши, портьерный салон или небольшого магазинчик.

Арендодатели жалуются: всё чаще встречаются случаи неплатежа. У арендаторов проблемы растут — сетевые ритейлеры буквально «перекрывают кислород» небольшим объектам торговли. Получать прибыль с таких точек сегодня практически нереально. Думаю, в дальнейшем из таких объектов останутся лишь магазины «шаговой доступности». Всё остальное постепенно исчезнет.

Я считаю, было большой ошибкой давать разрешение переводить квартиры в нежилой фонд. Сейчас для этого есть все условия: каждый собственник имеет на это право. В результате наделали столько коммерческой недвижимости! Причем – бездумно, не учитывая ни возможности парковки, ни особенности бизнеса, который мог бы арендовать такую недвижимость. Да, сказать, что в Казани предложение значительно превышает спрос в этом сегменте, пока нельзя. Но многие помещения пустуют, и это факт.

Как выбрать торговое помещение

Читайте также

Что делать, если налоговая инспекция заблокировала расчетный счет
Как продавать через Инстаграм?
46 способов удержания и привлечения клиентов
Как написать бизнес-план для кофейни. История предпринимателя из Барнаула
Как искать сотрудников?

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Бизнес-модель/Параметры сравненияДискаунтер: рынок на Сенной или Удельной, из сетевых магазинов — «7шагов»Универсам: 7Я, Пятерочка, ДиксиМагазин «У дома»: магазинчики во дворахГипермаркет: О’Кей, Лента, КарусельБутики: Азбука вкуса, Живые продуктыСпециализированные магазины: «Унция» (только чай)
АссортиментОграничен: продается то, на что удалось выбить низкие ценыШирокий: продукты и хоз.товарыОграничен: то, на что есть спрос у жителей ближайших домовМаксимально широкий: продукты, хоз.товары, мебель, одежда, техника.Ограничен: обычные продукты и что-нибудь эксклюзивное (трюфели, свежесобранная ежевика. )Специализирован: продают один товар или товары одной категории (только чай, только специи. )
ЦеныОчень низкиеНизкиеВысокиеНизкиеОчень высокиеВысокие
Пешая доступность+++/-+/-
Наличие парковки++++/-
Интерьер, экстерьер, эстетика помещения+/-+++

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы — дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

  1. Высокие потолки — от 3 м
  2. Витринные окна
  3. Хорошая электрическая мощность — от 10 кВТ
  4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания — отдельный вход с улицы
  5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
  6. Наличие складского и/или подсобного помещения
  7. Санузел для работников
  8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход — требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель — отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория — еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Тип целевой аудитории/Параметр сравненияМужчина, перемещается на автомобиле, доход выше среднегоЖенщина, замужем, есть дети, 30+, перемещается на транспортеПожилая женщина
Ассортимент++/-
Пешая доступность+
Парковка+
Транспортная доступность+
ЦеныЛюбыеСредниеСамые низкие
Описание типичного покупателяВиктору Сергеевичу нужно один раз заехать в любую аптеку, где удобно припарковать машину. Важна возможность купить все в одном месте, чтобы не мотаться по городу и не перестраивать привычные автомобильные маршруты и свои планыМария зайдет в аптеку по пути на работу, перед тем, как нырнуть в метро. Либо по пути с работы, в двух шагах от дома. Цен на лекарства обычно не знает и не сравнивает, но и слишком за дорого не купит. Если в удобной аптеке не найдется всего, что нужно, — не страшно. Есть и другие удобные аптеки. Заскочит в другой разБаба Клава поедет на другой конец города, с тремя пересадками и отстоит очередь, чтобы купить корвалол на 2 рубля дешевле

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям – полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

  • В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
  • Можно установить удобный для вас график работы
  • Возможно, потребуется ремонт
  • По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

  • Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
  • Хорошее место, отличная проходимость людей
  • Высокие цены за аренду
  • Конкуренция внутри торгового центра
  • Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные («въезжай — торгуй») торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

  1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
  2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
  3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности.

  • Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра.
  • Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку.
  • Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг.
  • Какие документы потребуются со стороны арендатора

    1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
    2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
    3. Банковские реквизиты.
    4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
    5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
    6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

    Заключительные документы сделки

    Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

      Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать.

    Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

    Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

    • советы предпринимателям
    • О банке
    • Реквизиты
    • Тарифы и документы
    • Вакансии
    • Раскрытие информации
    • Финансовым организациям
    • English
    • Контакты

    © 1995–2021, ПАО БАНК «СИАБ». Базовая лицензия №3245 от 10.12.2019.
    196 084, г. Санкт-Петербург, Черниговская ул.,
    д.8, лит. А, пом. 1-Н

    Поиск

    Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения

    Если вы решили начать бизнес с нуля, вам понадобится помещение, подобрать его и правильно арендовать, — станет для вас, возможно, первым серьёзным испытанием как предпринимателя.

    Более 20-ти лет я работаю в сфере коммерческой недвижимости, в этом видео я поделюсь опытом и дам советы арендаторам коммерческих помещений.
    Какие вопросы задавать при аренде помещения, что нужно знать при аренде помещения, на что обратить внимание при аренде, в общем — как правильно взять в аренду помещение, если у вас малый бизнес и вы твердо решили начать бизнес с нуля.

    Как правильно арендовать помещение для бизнеса с нуля

    Итак, вы определились с нишей, в которой будет работать ваш бизнес, подобрали сплоченную команду и готовы начать свой бизнес с нуля. У вас есть юрлицо или ИП, документы о регистрации у вас на руках, — поскольку в нашей стране существует обязанность компаний любого размера, будь то малый бизнес, крупный — не важно, — вам придётся регистрировать бизнес по конкретному юридическому адресу, и вам нужно взять в аренду нежилое помещение.

    Я рекомендую для поиска и подбора помещения для бизнеса, будь то офис, магазин, склад или производство, обращаться к специалистам в этой сфере — брокерам коммерческой недвижимости, у которых есть значительный опыт работы на рынке, собственные клиентские базы, коммерческие проекты в управлении, рекомендации — в общем, начните поиск с изучения специалистов в этой сфере. Изучите наш сайт, например:)).

    Важно дать специалисту четкое техзадание: что, где и за какие деньги вы ищете, — от четкости поставленной задачи напрямую будет и результат.

    Выбор помещений в аренду сейчас богатый, допустим, вы самостоятельно нашли помещение. И собственник предлагает вам подписать договор аренды. Что делать?

    Если вы решили без помощи юриста или специалиста по недвижимости подписать договор аренды, рекомендую внимательно изучить возможные риски и взвесить все нюансы договора.

    На что обратить внимание в договоре аренды

    Изучаем основные положения (предмет, цену, сроки) и особые условия договора аренды, если необходимо, вносим в него свои поправки. Вы имеете на это право, составьте протокол разногласий к типовой форме договора от арендодателя, укажите целевое назначение помещения, то есть то, что именно арендатор собирается в нём открыть. Это важно.

    Со стороны арендодателя подписывать договор аренды должен собственник помещения, директор юрлица или их представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

    Если помещение нуждается в ремонте, детально прописывайте порядок, сроки его проведения, финансирование сторонами и порядок приёмки результата.

    В идеале, собственник помещения возьмёт на себя согласование вывески, урегулирование споров с соседями и т.п. «внешних» нюансов, касающихся деятельности арендатора.
    К таким нюансам можно отнести противопожарную безопасность, страховку помещения, вывоз мусора, маркетинговые (или административные) сборы торговых центров, — если вы арендуете у собственника помещение в их составе.
    Порядок их исчисления, способ оплаты, как и других скрытых платежей, — должен найти своё отражение в договоре аренды.

    Если в договоре считается приемлемым оплата аренды в зависимости от выручки арендатора (процент от товарооборота), уточните методику вычисления — ежемесячно, раз в квартал или в год? Это имеет значение, если ваш бизнес сезонный и ваша выручка зависит от этого.

    Кстати, этой теме посвящены отдельные видео на нашем канале в Ютубе, посмотрите в плейлисте «Аренда помещений», ссылка будет под этим видео.

    Обязательно отразите в условиях договора аренды ответственность сторон за возможные нарушения, условия его расторжения и порядок передачи помещения по истечении срока аренды.

    Арендодатели заинтересованы сдать помещение на более длительный срок, поэтому в ваших руках есть «козырь» в переговорах — предложите зарегистрировать в Росреестре долгосрочный договор аренды.
    Учтите, что при этом вам скорее всего придётся взять на себя оплату госпошлины.

    Факт регистрации договора аренды повысит доверие к вам владельца помещения, и дополнительно может послужить гарантией того, что неожиданно арендная плата Не будет резко повышена.

    По согласию сторон договора индексация ставки аренды применяется максимум на 10% в год, или может быть привязана к изменению индекса инфляции в стране или курса иностранной валюты.

    Если у вас и у собственника разные режимы налогообложения (например, вы являетесь плательщиком налога НДС, а он — на упрощённой системе), и вы поэтому не получите налоговый вычет, — данный факт можно использовать как аргумент в переговорах для снижения ставки или изменения других существенных условий аренды.

    Как арендовать помещение у города Москвы

    Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы — один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.

    Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города

    • Выберите подходящий объект. Они представлены на сайте mos.ru. Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
    • Осмотрите недвижимость. Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
    • Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
    • Соберите пакет документов. Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
    • Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
    • В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе. Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
    • Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
    • Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.

    Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.

    Как арендовать помещение у города Москвы? Анализируем лотовую документацию

    Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, — изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:

    • детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
    • срок договора;
    • начальная цена, с которой стартуют ставки;
    • задаток для участия в торгах;
    • сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
    • минимальный шаг аукциона;
    • документы для участия;
    • дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.

    Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.

    Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.

    Подводные камни при аренде муниципального имущества

    Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:

    • Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
    • Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней. Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
    • Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату. Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие — до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.

    Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?

    Smart Choice предлагает услуги аренды и выкупа помещений у Департамента имущества Москвы предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:

    • Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
    • Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
    • Консультации по возможности участия в государственных программах.
    • Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
    • Сбор пакета документов, внесение задатка.
    • Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
    • Участие в аукционе от вашего имени.
    • Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
    • Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
    • Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
    • Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
    • Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.

    В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия — самые выгодные.

    Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

    Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

    Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию. Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования. Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

    Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах. Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным. Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

    Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут. Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

    Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи. Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам. Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

    Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем. После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился. Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

    Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

    Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК. Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета. По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

    Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса. Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны. Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя. Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

    Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки. Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации). Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

    Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

    Можно ли арендовать офис физическому лицу?

    В основном, офисы арендуются коммерческими компаниями и индивидуальными предпринимателями. Они используют их для приёма своих клиентов и ведения прочей деятельности. Но можно ли арендовать офис физическому лицу, не зарегистрированному в качестве предпринимателя?

    Ответ на этот вопрос: да, можно. В законодательстве нет ограничений для физических лиц в данной сфере. Любой гражданин может как снимать нужное ему помещение, так и сдавать в аренду, принадлежащую ему недвижимость, не оформляя ИП. Но во втором случае (если сдаёт офис, а не снимает) он обязан заплатить налоги с этого дохода.

    Особенности аренды офиса физлицом

    Вся недвижимость разделяется жилую и нежилую. Аренда помещений любой из этих двух категорий ограничений не имеет. Офис принадлежит к нежилой категории. Следовательно, сдавать офис физическому лицу можно, но без проживания – только для работы.

    На практике бывает и так, что арендатор использует часть коммерческого помещения и в качестве жилого, нарушая тем самым договор аренды. Однако если владельца недвижимости всё устраивает, то он просто закрывает глаза на это нарушение.

    К тому же, физическое лицо, желающее снять коммерческое помещение, в большинстве случаев имеет дело не с самим собственником, а с посредником. Поэтому фактически будет выступать не арендатором, а субарендатором.

    Дело в том, что владельцы крупных коммерческих площадей (офисный центр, целый этаж здания и т.п.) не занимаются сдачей мелких помещений «в розницу». Они сдают их «оптом» посредникам, которые и контактируют напрямую с мелкими фирмами, предпринимателями и физическими лицами.

    Такому формату работы с коммерческой недвижимостью уже много лет; он пришёл к нам с Запада и получил широкое распространение. При этом физическое лицо не будет испытывать никаких ущемлений в правах из-за того, что выступает субарендатором, а не прямым арендатором офиса.

    Важные нюансы сделки

    Физлицо, снимающее офис, должно быть совершеннолетним.
    Арендовать это помещение гражданин имеет право только для своих личных целей, не для коммерческих. Если физлицо будет принимать там клиентов: делать им бьюти-процедуры, давать консультации, частные уроки и т.п. – это уже будет считаться незаконной предпринимательской деятельностью.
    В действительности, физические лица арендуют офисные помещения всё-таки для коммерческой деятельности. Просто кто-то уклоняется от налогов, а кто-то входит в категорию самозанятых и трудится без оформления ИП.

    Договор аренды офиса заключается между арендодателем и физическим лицом, и в нём прописываются:
    • данные арендодателя и его представителя;
    • адрес, целевое назначение, площадь помещения;
    • срок аренды (но возможен и бессрочный договор);
    • размер платы, за аренду сроки её внесения;
    • условия возможного расторжения сделки.
    «ПРОФИС Недвижимость» управляет недвижимостью коммерческого сегмента рынка, и строит отношения с арендаторами на принципах выгодного для обеих сторон сотрудничества.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector